《济南市莱芜区人民政府关于公布莱芜区城镇土地级别与基准地价的通知》（莱芜政发〔2024〕2号）（以下简称《通知》），于2024年7月11日印发执行。现将《通知》解读如下：

一、政策背景

基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观控制的基本依据，为保持城镇基准地价的现势性，充分发挥基准地价在土地市场和土地资产管理中的重要作用，根据《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2022]75号），要求各市、县（区、市）启动城镇土地级别与基准地价更新工作。按照山东省自然资源厅、济南市自然资源和规划局统一部署，2023年5月我区开展了城镇土地级别与基准地价更新工作，2024年3月20日成果通过上级主管部门验收，后经济南市莱芜区人民政府同意向社会公开发布。

二、决策依据

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市房地产管理法》；

《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2022]75号）；

《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060-2021）；

《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061-2021）；

《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》。

三、出台目的

基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是我国政府法定的公示地价之一，是目前我国地价评估的基础。本次基准地价更新成果主要在以下三个方面加以应用：一是为政府出让土地、进行价格调控提供依据；二是为政府制定合理的税费体系服务；三是有利于土地价格体系的完善，为政府对地价的宏观调控提供依据。

四、主要内容

（一）基准地价范围

济南市莱芜区城镇基准地价的评价范围包括城区和建制街道（镇），主要是城镇开发边界内集中连片的区域，其中，城区评价区面积约132.2平方公里；建制街道（镇）包括莱芜雪野旅游区（雪野街道）、口镇街道）、高庄街道、牛泉镇、杨庄镇、方下街道、羊里街道、寨里镇、大王庄镇、茶业口镇、苗山镇、和庄镇，共12个建制镇（街道）的驻地，总评价面积约118.5平方公里。

（二）土地级别

采用特尔斐法确定定级因素因子体系及权重，采用多因素综合评判法利用定级软件初步划分土地级别后，利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别范围进行比较，对土地级别进行调整，最终确定土地级别。

（三）基准地价内涵及基准地价

基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，在设定开发程度和设定平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的建设用地使用权的平均价格。依据济南市莱芜区城区实际建设状况确定各级别区域的开发程度和平均容积率，结合近三年土地供应的状况，确定基准地价内涵。

根据土地市场变化情况，对商业服务业用地、城镇住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地基准地价进行差别化调整，采用多种方法测算并确定各用途级别基准地价。

五、重要举措

（一）更新范围的变化

本次公布的基准地价更新范围是在保证基准地价的连续性和现势性，满足实际工作需要的基础上，同时结合现行基准地价评价范围、国土空间规划划定的“三区三线”中城镇开发边界、永久性基本农田范围等，进行评价范围的调整。

结合《济南市莱芜区国土空间分区规划》（2021-2035年）确定的城镇开发边界、永久性基本农田、国土变更调查数据、自然资源资产清查数据、城市实体地域范围数据、土地确权登记数据、最新遥感影像等，确定本轮范围，与现行基准地价评价区相比，城区新增四片区域，缩减一片区域，面积132.20平方公里，较2019年度评价范围（125.64平方公里）增加6.56平方公里。

各建制镇驻地的评价范围，依据国土空间规划新划定的三区三线范围，做出调整，原评价范围含有成片基本农田的调出评价范围，纳入城镇开发边界的集中连片的建设用地，距离镇驻地较近的一并纳入评价，各建制镇驻地评价范围除口镇外均有所扩大，宗评价区面积由120平方公里调整为118.5平方公里。

（二）丰富了地价体系

按照《山东省自然资源厅关于做好2022年度自然资源评价评估工作的通知》（鲁自然资字[2022]75号）要求，本次基准地价丰富了原有地价体系。自然资源部印发《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资发〔2023〕234号）中将仓储用地、绿地与开敞空间用地、公用设施用地单独确定为一级类用途，导致四种基准用途发生变化，对于城镇社区服务设施用地、城镇村道路用地、交通场站用地、水工设施用地等用地类型，也确定用途修正系数。按照分类指南要求对现行基准地价用途体系进行了完善。

（三）基准地价成果变化

根据当前经济社会发展现状，综合考虑交通、人口密度、学校等因素，对各区域不同用途土地的基准地价都进行了适当调整。

六、解读机构及咨询方式

（一）解读机构：济南市莱芜区自然资源局

（二）联系人：隋  娜

（三）咨询电话：0531-76282078