曲衍波，山东财经大学教授、博士生导师，公共管理学院副院长、土地科学与政策研究院院长，入选泰山学者青年专家、山东省理论人才百人工程、自然资源部高层次科技创新人才工程，担任山东省首批高等学校青年创新团队、山东省第一批自然资源高层次科技创新人才团队和山东财经大学卓越研究生导师团队负责人。兼任中国行政区划与区域发展促进会生态文明建设与可持续发展专业委员会副秘书长、中国自然资源学会土地资源专业委员会与资源地理专业委员会委员、山东省自然资源标准化技术委员会国土调查保护与空间规划分技术委员会副秘书长、山东省不动产登记代理与土地估价行业协会技术标准委员会副主任，山东省国土资源专家库首批专家。

山东财经大学教授、博士生导师曲衍波表示，济南市莱芜区认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的要求，于2024年7月11日公布了济南市莱芜区人民政府关于公布莱芜区城镇土地级别与基准地价的通知（莱芜政发[2024]2号），更新了济南市莱芜区城镇基准地价。

问：请问对济南市莱芜区基准地价本轮成果如何评价？

曲衍波：本轮评价范围更新依据最新国土空间规划确定的城镇开发边界进行了调整，商业服务业用地和城镇住宅用地价格更加贴合市场价，工业用地价格上调幅度较大，主要受莱芜并入济南市的影响，土地成本和税费的调整明显。

与上一轮相比，莱芜区城区基准地价调整范围有一定变化，新增西部、北部四片区域，缩减东部一片区域，评价区面积增加6.56平方公里。

商服用地共划分4个级别，级别的划分凸显了以商服中心凤城大街商圈和花园路商圈为核心向外递减的趋势，并突出体现了繁华区域主干道路两侧商业用地的价值。受近年来市场遇冷影响，更新后的商服用地价格总体小幅下降，降幅2-5%，与土地市场变化趋势基本一致。

住宅用地共划分4个级别，级别的划分体现了以红石公园、莱芜区政府为中心的环状扩散的趋势，与莱芜区土地、房价分布规律相一致。更新后的住宅用地价格总体降幅20-40%，其中二级地为主要供地区域，涨幅也最明显，能够客观反映当前的地价水平。

工业用地划分了工业限制区，限制区内土地级别呈现核心区级别高、核心区外围级别低的特点，与工业用地退出成本分布规律一致。工业用地聚集区主要分布在东部高新区和西部泰钢工业园区域，工业用地的级别分布主要体现了工业用地对于交通条件和产业集聚度的要求较高，而对环境条件、商服繁华程度、基本设施条件等要求相比商业服务业用地、城镇住宅用地要小的多。

问：本轮基准地价成果有哪些特点？

曲衍波：结合国土空间规划成果，对现行评价范围进行调整。根据现行评价范围，结合《济南市莱芜区国土空间分区规划》（2021-2035）和莱芜区城区发展情况，以“三区三线”划定成果为依据，对本轮基准地价更新范围进行了调整，调整后的评价范围基本覆盖了莱芜区城区城镇开发边界，可满足未来三年莱芜区城区土地管理和土地市场的发展需求。

级别界线的确定充分考虑了房价、租金、样点地价的空间分布规律。土地级别反映了城镇内部土地质量的地域差异，采用多因素综合评判法进行定级的准确程度很大程度上取决于定级因素选择的准确性，以及定级因素资料调查的完备性，实际工作中难免存在偏差。因此，在利用定级软件初步划分土地级别后，必须进行适当调整。土地价格和房地产价格的高低是土地级别高低的直观反映，因此可以利用地价和房价的空间分布规律对土地级别进行验证。在土地定级过程中采用了房价及样点地价的空间分布规律，利用房价、租金和样点地价等直线图与土地级别范围进行比较，对土地级别进行调整，使土地级别更具合理性。

进一步完善修正体系，提高成果的实用性。影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响，本轮基准地价更新在现行修正体系的基础上，根据土地级别的调整情况，结合土地市场的变化情况，对区域因素和个别因素修正系数进行调整，同时更新了容积率、开发程度、使用年期、土地用途等其他因素修正系数。

问：您认为基准地价成果的使用方向包括哪几方面？

曲衍波：城市土地定级估价成果主要包括城市土地级别成果和基准地价成果两大方面，土地级别成果定性反映城区内的土地质量差异，基准地价成果定量反映城区内土地价格一般水平，这些成果既可以指导城市土地利用，又可以引导、调控土地市场和土地开发，更是政府进行城市土地利用和管理、宏观调控土地市场的基本依据。

基准地价成果可直接服务于土地、房地产估价工作，是土地估价的主要方法之一，尤其是市场发育欠发达的区域，是地价确定、出让底价确定的重要依据之一。本轮济南市莱芜区城区基准地价更新工作，注重土地估价中基准地价修正系数法的应用，在传统的修正体系的基础上，在土地用途修正上与“国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类”进行了衔接，增大了基准地价修正系数法的适用范围，减少了估价机构的评估风险，增加了自然资源部门价格管理的便捷度。

自然资源资产清查工作是在国土三调等各类自然资源调查（清查）成果的基础上，进行实物属性和价值属性清查，最终估算资产经济价值。自然资源清查工作是落实自然资源统一管理和自然资源资产产权制度改革中的重要一环，对建立绿色发展绩效评价考核机制，开展领导干部自然资源离任审计，全面推行国有资产报告制度和自然资源有偿使用制度，支撑全民所有自然资源资产管理，推动自然资源产权制度改革具有重要意义。城镇基准地价更新成果可为自然资源资产清查中国有建设用地经济价值估算提供依据和参考。

解读机构及咨询方式

（一）解读机构：济南市莱芜区自然资源局

（二）联系人：隋  娜

（三）咨询电话：0531-76282078