莱芜区自然资源局党组成员、正处级领导干部谭乐亮，男、汉族、1969年7月生、专科学历、中共党员，负责土地利用、土地审批等方面工作；分管土地利用科。

2020年7月29日，济南市莱芜区人民政府印发《济南市莱芜区人民政府关于公布城镇土地级别与基准地价的通知》，莱芜区自然资源局党组成员、正处级领导干部谭乐亮同志现将文件解读如下：

问：本通知制定的依据是什么？

答：《山东省国土资源厅印发关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕280号）

问：制定本通知的目的是什么？

答：基准地价通常是在区域平均土地开发利用条件下，根据不同的级别或不同均质地域，依照不同土地利用类型进行评估，并由政府发布的某一估价期日某一设定年期土地权利的平均价格。

基准地价更新通常是在土地定级或均质区域划分的基础上，充分利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。为了能让土地估价结果满足客观实际，保证基准地价成果的现势性，在土地市场或影响土地价格的多种因素发生改变后，应对地价进行重新评估，更新基准地价。（基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每3年一次）

基准地价评估的目的在于确定一块土地的市场价值，以便在房地产交易、税收评估和城市规划等领域中作为参考依据。该过程需要考虑多种因素，包括土地所在地区的经济状况、用途、潜在收益以及市场需求等。在进行基准地价评估时，需要综合考虑多种因素，以确保评估结果准确可靠。深入了解基准地价评估的目的和方法，不仅可以帮助我们更好地理解房地产市场的运作规律，还可以为我们在房地产投资和规划决策中提供重要的参考依据。

问：本通知的主要内容有哪些？

答：1.城镇基准地价内涵

包括基准地价的基准日、标准容积率、使用年期、开发程度、土地权利状况等。

2.城镇土地级别调整成果

城区及各建制镇的土地级别调整成果，各级别的界线描述等。

3.城镇基准地价成果

各评价区各土地级别的基准地价成果表。

问：本通知的应用范围主要有哪些？

答：城市基准地价是由政府土地管理的相关部门经过科学的方法确定的，重点表现为下列几个应用：

1.显现国内城镇土地在已有应用过程中所能出现的各类经济收益，并且也按价格标准显示城市土地品质的优劣水准。

2.为各级政府在土地使用权有偿出让的时候供应凭据，并且也能为土地使用权在土地使用者之间转让时供应参考凭据。

3.各地价区段及不同用处的基准地价水平，也对加强土地市场的管理、兑现土地资源的合理装备，让有限的城市土地施展出最大的经济及社会效用创造了条件。

4、为政府征收土地税费供应客观凭据。基准地价不仅能为土地使用税的征收供应主要凭据，也能为土地增值税的征收供应计算增值量的主要方法。

问：本通知在应用过程中应注意事项有哪些？

答：基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则，即基准地价是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进行阶段性的更新。

通过对城镇基准地价进行更新，可以与城市总体规划保持同步发展，为城市新增建设用地提供科学的地价依据，对推动城市产业经济结构升级、优化生产布局和以市场经济机制保证城市规划的落实具有重要的意义。同时通过基准地价可以及时促进城市土地资源得到优化配置，使城市中一些不合理的产业占用的土地资源，因无力支付高额的地价而实现产业转换或迁移，达到盘活城市存量土地，提高土地使用效益的目的。

城镇基准地价更新是一个系统而复杂的项目工程，通过更新基准地价，可以为政府加强土地市场管理和资产管理提供可靠的依据，也可以让公众了解更多的地价信息，为投资者进行投资决策、管理者进行依法行政提供科学的依据，逐步提高社会各界对土地资产价值和经营城市的重要性和必要性的认识，为营造良好的土地资产社会意识，起到积极的宣传作用。

基准地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各自在土地市场和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、调控土地市场，使之有序化、规范化。在应用过程中遵循《济南市莱芜区城镇国有建设用地基准地价应用技术手册（2020）》的有关技术要求，对区域、个别因素的选择，因素说明、因素修正系数表、宗地地价计算公式、开发程度修正、容积率修正、期日修正、年期修正、用途修正等严格执行《技术手册》有关要求。

解读机构及咨询方式

解读机构：济南市莱芜区自然资源局

具体联系人：隋娜

咨询电话：0531-76282018